O projeto as built, expressão inglesa que significa “como construído”, é a documentação técnica que representa um empreendimento exatamente como ele foi executado.

Mas muitas empresas só percebem sua importância quando precisam ampliar uma planta, reorganizar layouts, realizar uma manutenção crítica ou responder a exigências de concessionárias e órgãos reguladores.

Imagine o cenário:

Uma empresa cresce. Adquire novas máquinas. Amplia uma linha de produção. Muda o layout do escritório. Instala novos equipamentos. Executa um retrofit.

E, em algum momento, descobre que seus projetos já não representam mais a realidade.

A instalação continua existindo exatamente como foi construída, mas, olhando o projeto, ninguém consegue afirmar com segurança onde passam determinados cabos, quais circuitos alimentam um setor específico, quais alterações foram realizadas durante a última reforma ou se ainda existe capacidade disponível para futuras ampliações.

Em muitos empreendimentos industriais e corporativos, a necessidade de um projeto as built surge justamente nesse momento: quando uma manutenção se torna mais demorada, uma expansão precisa ser planejada ou uma concessionária solicita documentação atualizada.

Mais do que um conjunto de desenhos revisados, o projeto as built funciona como a memória técnica do empreendimento. Ele registra as condições efetivamente executadas, incorporando adaptações realizadas durante obras, montagens e reformas, permitindo que empresas mantenham informações confiáveis sobre seus ativos ao longo de todo o seu ciclo de vida.

Como fazer isso com sucesso? Você saberá neste artigo:

• O que é um projeto as built;
• Quando ele deve ser elaborado;
• Quais disciplinas podem possuir documentação as built;
• Quais problemas podem surgir quando essa documentação não existe;
• Como um projeto as built é desenvolvido;
• Como BIM pode contribuir para a gestão dos ativos;
• Como a OMS aplica essa metodologia em diferentes empreendimentos.

Ao final da leitura, você entenderá por que manter a documentação técnica atualizada pode representar menos riscos, menores custos operacionais e maior previsibilidade para futuras expansões.

O que é um projeto as built?

Um projeto as built é a documentação técnica que representa um empreendimento exatamente como ele foi construído ou executado.

Enquanto os projetos executivos indicam como uma obra deveria ser implantada, o as built registra a solução efetivamente entregue, incluindo adaptações realizadas em campo, alterações solicitadas durante a execução, interferências identificadas ao longo da obra e decisões tomadas para viabilizar a implantação.

Em outras palavras, ele permite que empresas e proprietários disponham de um retrato fiel do empreendimento após sua conclusão.

Essa documentação pode ser utilizada por equipes de manutenção, operação, engenharia, facilities, segurança, expansão e gestão patrimonial, servindo como base para futuras intervenções e tomadas de decisão.

Quando um projeto as built se torna indispensável?

O projeto as built costuma ganhar importância justamente quando surgem novas demandas sobre instalações já existentes.

Empresas crescem, incorporam equipamentos, ampliam setores, reorganizam layouts e realizam adequações ao longo dos anos. Mas quando essas mudanças deixam de ser registradas, atividades rotineiras de manutenção, reformas e expansões podem se tornar mais demoradas, custosas e sujeitas a erros. Até mesmo o crescimento pode ser um problema.

O as-built é essencial em cenários como:

Uma indústria que decide instalar uma nova linha de produção.

Um centro logístico reorganizando seu layout.

Uma equipe de manutenção que precisa localizar rapidamente um circuito específico.

Um hospital ampliando uma ala.

Uma empresa de saneamento que substitui equipamentos em uma estação de tratamento.

Uma concessionária solicita documentação atualizada.

Também é bastante comum que a necessidade apareça ao final de obras e retrofits corporativos ou industriais. Nesses casos, durante a execução, mudanças em relação ao projeto original são frequentes. Equipamentos podem ser deslocados, infraestruturas precisam ser desviadas e novas demandas surgem ao longo do empreendimento.

Se essas modificações não são registradas, a documentação existente deixa de representar a realidade construída.

Resumo dos cenários em que o projeto as built é indicado

Embora muitas empresas associem o as built apenas ao encerramento de obras, sua elaboração pode ser recomendada em diferentes situações:

Quais tipos de empreendimentos podem possuir documentação as built?

O projeto as built é bastante associado às instalações elétricas, mas praticamente todas as disciplinas de engenharia podem ser atualizadas por meio dessa metodologia.

Em empreendimentos mais complexos, diferentes disciplinas podem ser compatibilizadas em um único modelo digital em BIM, facilitando consultas futuras e ampliando as possibilidades de gestão dos ativos.

Quais problemas podem ocorrer sem um projeto as built?

Imagine uma indústria que acaba de adquirir novos equipamentos e precisa ampliar sua capacidade produtiva.

A equipe de engenharia sabe que existe energia disponível, mas não consegue identificar com precisão quais alimentadores atendem determinada área da planta. Os desenhos disponíveis são antigos, não contemplam reformas realizadas ao longo dos anos e parte das modificações foi registrada apenas informalmente.

Em outro cenário, uma equipe de manutenção precisa localizar rapidamente um circuito que apresenta falhas intermitentes. Sem documentação atualizada, técnicos passam horas realizando levantamentos em campo, interrompendo atividades produtivas e aumentando o tempo de indisponibilidade dos sistemas.

Situações semelhantes podem ocorrer em edifícios corporativos, hospitais, centros logísticos, sistemas de saneamento e data centers.

Entre os impactos mais comuns da falta do projeto as built estão:

• Aumento do tempo necessário para manutenção;
• Retrabalhos durante ampliações;
• Custos adicionais com levantamentos recorrentes;
• Riscos operacionais;
• Dificuldade para planejar expansões;
• Perda de rastreabilidade das instalações;
• Maior dependência do conhecimento informal das equipes.

Como um projeto as built é elaborado?

Embora a metodologia possa variar de acordo com o empreendimento, a elaboração de um projeto as built costuma seguir algumas etapas fundamentais.

1. O primeiro passo geralmente consiste em analisar a documentação disponível e identificar quais informações ainda representam a realidade da instalação.
2. Na sequência, equipes técnicas realizam levantamentos em campo para validar medidas, localizar equipamentos, verificar infraestruturas existentes e registrar alterações executadas ao longo do tempo.
3. Essas informações são então incorporadas aos diagramas técnicos, modelos tridimensionais e documentos de engenharia, permitindo atualizar a documentação de forma consistente.

Dependendo das disciplinas contempladas, a documentação pode reunir informações bastante distintas.

Em instalações elétricas, por exemplo, costumam ser representados geradores, transformadores, quadros de distribuição, alimentadores, sistemas de iluminação, eletrocalhas, eletrodutos e cabeamento estruturado.

Já em projetos de automação, instrumentação, HVAC ou telecomunicações, outros equipamentos e infraestruturas podem fazer parte da documentação.

Resumo das etapas do projeto as built

Em empreendimentos mais complexos, também podem ser realizadas atividades de compatibilização entre disciplinas, reduzindo interferências e facilitando futuras ampliações, como veremos a seguir.

BIM e gestão de ativos: um novo papel para o as built

A utilização do BIM tem ampliado significativamente as possibilidades de aplicação dos projetos as built.

Além de representar graficamente o empreendimento, modelos digitais podem concentrar informações sobre fabricantes, garantias, históricos de manutenção, vida útil de equipamentos e registros de intervenções realizadas ao longo dos anos.

Isso permite transformar a documentação as built em uma importante ferramenta de apoio à gestão dos ativos, contribuindo para decisões mais assertivas durante todo o ciclo de vida do empreendimento. Saiba mais sobre a modelagem BIM neste conteúdo:

PROJETOS EM BIM: a solução que reduz custos e aumenta a precisão no seu empreendimento

Experiência OMS em projetos as built

Ao longo de mais de 35 anos de atuação, a OMS Engenharia desenvolveu projetos as built para empreendimentos industriais, corporativos e de infraestrutura contemplando disciplinas como elétrica, civil, automação, instrumentação, telecomunicações, SPDA, sistemas de detecção e alarme de incêndio (SDAI) e instalações complementares.

Mais do que representar um conjunto de diagramas atualizados, a documentação as built tem sido empregada pela empresa como uma ferramenta de apoio para futuras ampliações, reformas, manutenções e gestão dos ativos dos clientes, permitindo que informações técnicas permaneçam disponíveis mesmo após sucessivas intervenções realizadas ao longo do ciclo de vida de cada empreendimento. Alguns exemplos são:

Pepsico: documentação técnica para expansão e saneamento industrial

Um dos exemplos dessa atuação ocorreu na expansão das Estações de Tratamento de Efluentes (ETE) da Pepsico em Curitiba (PR) e Sete Lagoas (MG).

Além do desenvolvimento dos projetos elétricos e de automação industrial, o escopo contemplou a implementação de novas bombas, alterações em Centros de Comando de Motores (CCM), infraestrutura elétrica e sistemas de controle, bem como a elaboração de documentação as built de automação industrial, incluindo infraestrutura, condutores de potência, sistemas de comunicação, SPDA, aterramento e equipotencialização.

O empreendimento demonstra como a documentação as built pode contribuir para consolidar alterações realizadas durante ampliações industriais, facilitar futuras intervenções e preservar informações técnicas importantes para a continuidade operacional dos sistemas.

Sorvetes Bapka: crescimento organizado após um retrofit elétrico

Um dos exemplos dessa aplicação ocorreu durante o retrofit elétrico realizado pela OMS na unidade industrial da Sorvetes Bapka, na Região Metropolitana de Curitiba.

A empresa enfrentava dificuldades decorrentes do crescimento gradual de suas operações. Novos equipamentos haviam sido incorporados ao processo produtivo ao longo dos anos, provocando sobrecargas, aumento do consumo de energia, quedas de tensão e dificuldades para localizar circuitos e dispositivos de proteção durante manutenções.

Durante a execução da obra, surgiram novas demandas e ajustes em relação ao projeto executivo originalmente desenvolvido. Ao final da implantação, todas as alterações realizadas foram incorporadas à documentação técnica por meio do projeto as built, permitindo que a indústria passasse a contar com um registro atualizado das instalações efetivamente entregues.

A documentação tornou-se uma importante base para futuras expansões da planta, reorganizações produtivas e intervenções de manutenção, reduzindo incertezas e facilitando o planejamento de novos investimentos.

Biogénesis Bagó: documentação integrada para uma expansão industrial complexa

Outro exemplo é a reforma e expansão da planta da Biogénesis Bagó, em Campo Largo (PR), empreendimento que envolveu tanto o desenvolvimento de projetos executivos em BIM quanto a execução das instalações elétricas.

O escopo contemplou infraestrutura para sistemas de automação, telecomunicações, UPS de 30 kVA, grupo gerador de 500 kVA, transformador de 1 MVA, sistemas supervisórios e documentação as built das instalações implantadas.

Ao consolidar as alterações realizadas durante a obra em uma documentação técnica atualizada, foi possível entregar uma solução preparada para futuras ampliações, facilitar a manutenção dos sistemas e preservar informações relevantes para a gestão dos ativos da indústria.