Em obras corporativas complexas – como retrofits de prédios administrativos ou ampliações industriais –, o projeto executivo ajuda a aumentar a previsibilidade da execução ao antecipar soluções que precisam estar resolvidas antes da chegada ao canteiro.

Enquanto um projeto comum apresenta a solução de uma disciplina específica – como elétrica ou hidráulica -, o projeto executivo desenvolve essa solução até o nível de detalhamento necessário para sua execução, reunindo diagramas, dimensionamentos, especificações, memoriais e demais documentos técnicos pertinentes.

Em outras palavras, enquanto o projeto básico trata do “o que fazer”, o projeto executivo determina, em essência, o “como fazer”.

Portanto, uma das principais funções do projeto executivo é transformar as soluções definidas para a obra em informações técnicas suficientemente detalhadas e coordenadas para orientar a execução.

Esse detalhamento é especialmente importante em obras de maior porte, nas quais decisões tomadas mais tarde, durante a execução, podem gerar alterações imprevistas, retrabalho, custos adicionais, atrasos e impactos sobre a operação.

Neste conteúdo, você verá:

• os problemas que podem surgir em obras corporativas que começam sem um projeto executivo;
• o que é o projeto executivo e para que ele serve;
• por que ele é especialmente importante em retrofits e obras corporativas;
• o que normalmente precisa fazer parte de um projeto executivo completo;
• por que levantamento e diagnóstico não são a mesma coisa;
• qual é a diferença entre projeto executivo e planejamento executivo;
• e por que a integração entre disciplinas é tão importante em uma obra complexa.

Ao longo do artigo, você entenderá o impacto direto da falta de um projeto executivo integrado e como ele ajuda a garantir previsibilidade  em obras corporativas, do orçamento ao as built.

O que é projeto executivo e por que ele é tão importante em obras corporativas e industriais?

O projeto executivo é o conjunto final, completo e detalhado de documentos técnicos, diagramas, especificações de materiais, memoriais descritivos e dimensionamentos necessários para orientar a construção sem margem para improvisos.

Enquanto o  projeto básico define e dimensiona a obra em nível suficiente para caracterizá-la, avaliar seus custos e estabelecer as condições de execução, o projeto executivo avança esse detalhamento, desenvolvendo as soluções necessárias para que a construção possa ser efetivamente executada.

Portando, ele precisa sair do nível de uma ideia ou de uma solução conceitual e chegar a informações que permitam à equipe entender o que será executado em campo e de que forma.

Para isso, deve responder a perguntas que um projeto simples não responde e que não podem ficar para o canteiro:

• Como será feito?
• Com quais materiais e equipamentos?
• Quais são as especificações?
• Como as diferentes soluções se relacionam?
• O que precisa ser considerado para executar cada etapa?

Essa é a diferença principal entre um projeto simples e um projeto executivo.  Alguns exemplos:

Portanto, o projeto executivo não é simplesmente um conjunto de diagramas, plantas e detalhes. Conforme a disciplina e o escopo da obra, o conjunto executivo pode incluir memoriais descritivos e de cálculo, especificações técnicas, listas ou quantitativos de materiais e equipamentos, detalhes construtivos, desenhos, diagramas, isométricos e outros documentos necessários à execução.

Função do projeto executivo em retrofits e obras corporativas de grande porte

A principal função do projeto executivo é antecipar decisões.

Quanto mais decisões importantes forem tomadas antes da execução, menor tende a ser a quantidade de decisões que precisarão ser resolvidas no meio da obra.

Isso importa porque uma decisão tomada no projeto e uma decisão tomada no canteiro não acontecem nas mesmas condições.

No projeto, ainda existe tempo para analisar alternativas, verificar interferências, especificar materiais, revisar soluções e compatibilizar disciplinas.

Na obra, pode haver uma equipe esperando, um serviço interrompido, um material já comprado ou outra atividade dependendo daquela decisão.

Por isso, uma forma simples de entender o projeto executivo é: ele não existe apenas para mostrar o que será construído. Ele existe para definir, antes da execução, o máximo possível daquilo que as esquipes de obra precisarão saber para construir.

Em um retrofit multifocal, não basta detalhar cada disciplina

Em uma reforma, ampliação ou construção complexa, uma solução pode estar correta dentro de uma disciplina e, ainda assim, entrar em conflito com outra.

Uma bandeja elétrica precisa de espaço. Um duto de climatização também. O cabeamento precisa passar. O sistema de incêndio precisa ser instalado. As luminárias precisam ocupar seus pontos. E tudo isso precisa caber no mesmo edifício, respeitando arquitetura, estrutura, instalações existentes e as condições reais do retrofit.

É por isso que, em uma obra multifocal, não basta ter bons projetos de cada disciplina. É preciso coordenar e compatibilizar essas soluções.

Ter os projetos das disciplinas, portanto, não significa necessariamente ter uma solução executiva completa e coordenada.

Por isso, em obras corporativas envolvendo várias disciplinas, é comum a realização de um projeto executivo multidisciplinar, que reúne os projetos das diferentes especialidades, além de detalhes construtivos, memoriais, especificações, quantitativos, dimensionamentos, documentação para aprovações e outras informações necessárias à execução da obra como um todo.

Projeto executivo multidisciplinar: o que isso significa?

Não significa necessariamente que todos os projetos estejam reunidos em um único arquivo ou documento.

Quando falamos em projeto executivo multidisciplinar, estamos falando de um conjunto de projetos executivos de diferentes especialidades que é desenvolvido de forma coordenada, considerando as relações entre elas.

O projeto elétrico continua sendo um projeto elétrico. O projeto de HVAC continua sendo um projeto de HVAC. O projeto de cabeamento continua sendo um projeto de cabeamento.

Porém, no projeto executivo multidisciplinar (ou “projeto executivo completo”), essas disciplinas são desenvolvidas e coordenadas considerando as relações entre elas, como partes de uma mesma solução de engenharia.

Onde entra a compatibilização

A compatibilização fica no ponto em que as diferentes disciplinas deixam de ser projetos separados e passam a formar uma solução para o mesmo empreendimento.

A pergunta não é apenas: “O projeto de cada disciplina está correto”? É também: “Essas soluções funcionam juntas na obra que vamos executar?”

Compatibilizar significa verificar e corrigir essas relações antes da execução. É nesse momento que podem ser identificadas interferências, necessidades de ajustes e conflitos entre as diferentes soluções.

Em uma obra corporativa, praticamente não existe uma arquitetura independente da elétrica, uma elétrica independente da climatização ou uma instalação independente da estrutura.

Existe um único edifício. E as soluções precisam ser coordenadas quando suas interfaces interferem umas nas outras.

Essa é a questão central de um projeto executivo multidisciplinar.

Em uma obra complexa, integração não é um detalhe do projeto. É parte da própria solução.

É por isso que a compatibilização procura identificar conflitos entre as soluções antes que eles apareçam na execução.

E isso pode ser feito por diferentes métodos e ferramentas, inclusive com uso de BIM (Building Information Modeling), quando adequado ao empreendimento.

O objetivo, porém, continua sendo simples: encontrar antes aquilo que seria mais caro descobrir depois.

O que pode dar errado em um retrofit corporativo sem um projeto executivo multidisciplinar completo?

Quanto mais disciplinas, ambientes, sistemas existentes e restrições operacionais estiverem envolvidos, maior é a quantidade de decisões que precisam estar coordenadas antes do início da execução.

Quando isso não acontece, alguns problemas são recorrentes.

1. Descobertas durante a obra

Em um retrofit ou obra corporativa, o projeto precisa considerar a edificação que realmente existe.

Se o levantamento for insuficiente ou se as condições existentes não forem adequadamente analisadas, situações não previstas podem aparecer depois que a obra começou.

Uma instalação pode estar em uma posição diferente da indicada na documentação antiga. Uma estrutura pode limitar uma solução. Uma infraestrutura existente pode precisar ser mantida ou modificada.

A descoberta, nesse momento, deixa de ser apenas uma informação técnica. Ela pode exigir alteração de projeto, mudança de sequência ou interrupção de uma atividade.

2. Decisões técnicas ficam para o canteiro

Quando uma solução não está suficientemente detalhada, alguém precisa decidir como executá-la.

Pode ser o engenheiro da obra, o fornecedor, o instalador ou a própria equipe de execução.

Isso não significa necessariamente que a decisão será errada. O problema é que uma decisão importante está sendo tomada depois que a execução já começou, quando as alternativas podem ser mais limitadas e o custo de mudar de direção pode ser maior.

Alterações durante a execução também costumam gerar atrasos e outros problemas no desenvolvimento da obra.

3. Interferências entre disciplinas

Esse é um dos problemas mais comuns em obras complexas.

Imagine que arquitetura, elétrica, climatização, hidráulica, cabeamento e sistema de incêndio tenham sido desenvolvidos separadamente.

Cada projeto pode estar correto dentro da sua própria disciplina.

Mas todos precisam caber no mesmo edifício.

O duto de climatização precisa ocupar espaço. A bandeja elétrica também. O forro precisa acomodar ambos. As luminárias precisam ser posicionadas. Outras instalações também precisam passar por aquele espaço.

É quando entra em cena a compatibilização.

Ela permite verificar se as diferentes soluções conseguem coexistir antes que o conflito apareça fisicamente na obra corporativa.

Dentro do projeto executivo, a compatibilização é o momento em que essas diferentes soluções são analisadas em conjunto, para que os conflitos sejam identificados e resolvidos antes de chegarem à execução.

4. Sem projeto executivo, a obra pode ter retrabalhos

Quando um conflito é descoberto depois de um serviço executado, pode ser necessário desmontar, alterar e refazer.

O problema pode começar em uma disciplina e aparecer em outra.

Uma alteração no layout de um prédio administrativo (linkar com post 2 de agosto – obra Fundação Copel) pode mudar a instalação elétrica. A alteração elétrica pode interferir na climatização. A nova posição de um equipamento pode exigir uma alteração civil.

É justamente para antecipar esse tipo de situação que o projeto executivo detalha e compatibiliza as soluções antes da execução. Quando as diferentes disciplinas são analisadas em conjunto ainda na fase de projeto, é possível identificar conflitos e fazer os ajustes antes que um serviço precise ser executado e depois desfeito.

Inúmeros estudos sobre erros de projeto – como este da PlanRadar  – mostram essa relação entre falhas de projeto, mudanças, retrabalho, custos e atrasos.

 5. Alterações de escopo durante a execução

Nem toda alteração durante uma obra significa que houve erro.

Em muitos empreendimentos, mudanças são naturais. O cliente pode mudar uma necessidade, surgir uma nova exigência ou alguma condição da obra pode exigir uma solução diferente da inicialmente prevista.

O problema é quando uma decisão que poderia ter sido tomada antes só aparece porque não havia informação suficiente para tomá-la.

Nesse caso, uma alteração aparentemente pequena pode afetar quantitativos, compras, cronograma e outras disciplinas.

O projeto executivo ajuda a antecipar essas decisões, detalhando as soluções, os serviços, os materiais e os equipamentos que farão parte da obra corporativa.

Quando uma definição importante já está registrada e compatibilizada antes da execução, fica mais fácil identificar seus impactos e avaliar eventuais mudanças sem descobri-los apenas quando o serviço já está em andamento.

6. Falta de projeto executivo gera compras e especificações inadequadas

Uma obra corporativa ou industrial de grande porte precisa comprar materiais e equipamentos. Mas comprar não significa apenas saber “qual produto”.

É necessário saber características, capacidade, desempenho, dimensões, compatibilidades e condições de instalação, conforme o caso.

Quando essas informações não estão suficientemente definidas, podem surgir interpretações diferentes, substituições ou compras que precisam ser revistas.

O projeto executivo ajuda a transformar as soluções de engenharia em especificações que podem orientar orçamento, compras e execução.

Ao definir, conforme o escopo da obra, materiais, equipamentos, características técnicas, quantitativos e condições de instalação, ele reduz a margem para interpretações diferentes entre quem projeta, quem compra e quem executa.

Isso é particularmente importante em uma obra corporativa complexa, com um retrofit com muitas disciplinas, porque um material ou equipamento não precisa apenas atender à sua própria especificação: ele também precisa ser compatível com o restante da solução.

7. Orçamento menos previsível

Um projeto mais desenvolvido permite definir melhor o escopo, os serviços, os materiais, os equipamentos e os quantitativos.

Isso dá uma base mais consistente para orçamento e planejamento de compras.

Quando essas informações ainda estão abertas, o orçamento pode parecer mais baixo simplesmente porque parte do trabalho ainda não foi definida.

Por isso, comparar apenas o preço de dois projetos pode ser enganoso.

É preciso comparar o que cada um efetivamente entrega.

Existe o projeto barato. E existe o projeto completo.

Um projeto mais barato não irá necessariamente gerar problemas.

Mas os dois orçamentos não consideram o mesmo nível de definição. E isso pode se transformar em custos não previstos que surgirão no meio do caminho.

8. Sem projeto executivo, problemas podem virar atrasos

Quando uma decisão precisa voltar para o projetista, uma especificação precisa ser revisada, um material precisa ser substituído ou um serviço precisa ser refeito, o impacto pode ultrapassar aquela atividade.

Uma etapa depende da outra. Se uma definição necessária para executar determinada atividade ainda não está pronta, a atividade pode precisar esperar. E, se outras etapas dependem dela, o efeito pode se propagar pelo cronograma.

É justamente por isso que o projeto executivo ajuda a proteger o planejamento da obra: quanto mais soluções, detalhes, especificações e compatibilizações estiverem resolvidos antes da execução, menor é a necessidade de interromper o andamento para buscar definições que poderiam ter sido antecipadas.

Por isso, um problema de projeto pode acabar afetando o cronograma de execução.

9. Improvisações

Quando o retrofit ou obra corporativa encontra uma situação que não foi prevista, alguma solução precisa ser encontrada.

Às vezes, é possível resolver rapidamente.

Em outras, a equipe precisa parar, consultar projetistas, buscar materiais diferentes ou alterar a sequência de trabalho.

O projeto executivo não elimina a necessidade de decisões durante a obra. Mas procura reduzir as decisões que poderiam ter sido tomadas antes.

10. Projeto executivo evita impactos sobre a operação

Esse ponto é especialmente importante em obras corporativas.

Se o edifício continuar ocupado durante a reforma, não basta definir o que será construído.

É preciso considerar como a intervenção acontecerá.

Uma determinada área poderá ser isolada? Um sistema precisará ser desligado? Em que momento? Por quanto tempo? Como as pessoas circularão? Onde os materiais serão armazenados? Uma instalação provisória será necessária?

Essas questões pertencem principalmente ao planejamento da execução, mas, antes disso, dependem de uma solução técnica bem definida no projeto executivo.

👉 Veja algumas estratégias de “retrofit a quente” que podem ser utilizadas para evitar impactos em reformas de ambientes em operação.

11. Perda de informação para futuras intervenções

Uma obra não termina necessariamente na entrega física.

Em um edifício que continuará sendo utilizado, é importante manter documentação sobre aquilo que foi efetivamente executado.

Alterações feitas durante a obra precisam ser registradas para que, no futuro, uma nova intervenção não comece novamente sem saber o que existe.

É aí que entra a documentação as built, que registra a condição efetivamente executada.

Por isso, a  CAU/ABNT orienta que, depois da obra, a documentação do projeto executivo completo seja atualizada na documentação “conforme construído” ( as built) para uso, manutenção e operação da edificação.

Com projeto executivo ou sem?

Depois de todos esses exemplos, a diferença fica mais fácil de visualizar:

O objetivo do projeto executivo, portanto, é reduzir a quantidade de problemas que poderiam ter sido identificados e resolvidos antes de chegarem à execução.

Se esses problemas podem começar com uma informação que não foi levantada, uma solução que não foi detalhada ou uma interferência que não foi identificada, a pergunta seguinte é: o que precisa acontecer antes da execução para reduzir esse tipo de risco?

Como é feito um projeto executivo multidisciplinar para uma obra ou retrofit corporativo?

Em uma obra existente, o projeto não começa simplesmente “desenhando” o que o cliente quer. Existe uma sequência de entendimento, análise, definição e detalhamento.

E aqui existe uma diferença que costuma causar confusão: levantamento e diagnóstico não são a mesma coisa.

• Levantamento responde: O que existe?
• Diagnóstico responde: O que essas condições significam para a obra?
• Projeto responde: O que vamos fazer?
• Compatibilização responde: As soluções conseguem funcionar juntas?
• Projeto executivo responde: Está suficientemente definido para ser executado?

Essa sequência é particularmente importante em um retrofit porque a nova solução precisa ser desenvolvida a partir de uma edificação existente, e não de um espaço vazio.

O que precisa existir em um projeto executivo completo

O conteúdo exato depende do porte e do escopo da obra. Um retrofit de um andar corporativo não terá necessariamente a mesma documentação de uma intervenção estrutural em todo um edifício.

Mas, em uma obra corporativa complexa, o conjunto pode envolver:

• levantamento da situação existente;
• projetos de arquitetura;
• projetos das diferentes disciplinas de engenharia;
• dimensionamentos e memórias de cálculo, quando aplicáveis;
• detalhes construtivos;
• memoriais descritivos;
• especificações técnicas;
• quantitativos;
• definição de materiais e equipamentos;
• documentação necessária para aprovações;
• compatibilização entre disciplinas;
• informações necessárias à execução;
• documentação final e as built.

Um exemplo do que isso significa na prática aparece em um projeto realizado pela OMS para a LG. O escopo documentado incluiu projeto elétrico da conexão com a concessionária, projeto eletromecânico e projeto civil, com diagramas, cortes, detalhes, memorial descritivo, lista de materiais, especificações técnicas e aprovação na concessionária.

Isso ajuda a entender por que chamar qualquer conjunto de diagramas e plantas de “projeto executivo” pode esconder diferenças importantes de escopo.

Projeto executivo vs planejamento executivo: a dupla inseparável

Uma distinção crucial para gestores de facilities e novos negócios é entender que o projeto e o planejamento executivo cumprem papéis diferentes, porém interdependentes:

Em uma reforma de edifício corporativo ocupado, por exemplo, o projeto executivo pode definir exatamente onde será instalada uma nova infraestrutura elétrica.

Já o  planejamento executivo precisa considerar quando essa intervenção será feita, quais áreas precisarão ser isoladas, se haverá desligamento, como a equipe terá acesso ao local e como a atividade será coordenada com as demais etapas. De forma bastante simples:

Por isso, podemos resumir assim: o projeto executivo detalha a solução; o planejamento executivo organiza a execução. E os dois precisam conversar.

Quando os dois trabalham junto com a compatibilização e a integração das diferentes disciplinas, a engenharia passa a atuar não apenas para construir, mas para reduzir riscos antes que eles cheguem ao canteiro.

Conclusão: Projeto executivo não é burocracia. É antecipação.

Um projeto executivo completo não serve apenas para mostrar à equipe de obra o que desenhar ou instalar.

Ele serve para reduzir incertezas antes da execução.

Em resumo, a discussão sobre projeto executivo não deveria ser:

“Precisamos gastar mais com projeto?”

A pergunta mais útil é:

“Quais decisões podemos resolver agora, antes de colocarmos equipe, material, equipamento e operação em risco?”

É uma mudança importante de perspectiva.

Porque o projeto executivo não existe para tornar a obra mais complicada.

Ele existe para tornar a execução mais previsível.

E, em uma obra corporativa ou industrial complexa, previsibilidade significa muito mais do que cumprir um desenho.

Significa reduzir retrabalho, evitar conflitos entre disciplinas, controlar melhor os recursos, organizar a execução e proteger a continuidade da operação.

Em um retrofit ou obra corporativa de maior porte, isso significa conhecer o edifício existente, diagnosticar suas condições, definir as soluções, detalhar as disciplinas, compatibilizá-las e fornecer informações suficientes para que a execução tenha uma base técnica consistente.

Conheça a  atuação da OMS Engenharia em projetos executivos para obras corporativas

Um projeto executivo bem desenvolvido prepara tecnicamente a execução.

Em obras corporativas complexas, porém, essa preparação precisa considerar a edificação existente, as diferentes disciplinas envolvidas, suas interfaces e as condições em que a obra será realizada.

É nesse tipo de intervenção que a experiência de uma engenharia multifocal faz diferença.

A OMS Engenharia integra diferentes disciplinas e pode acompanhar o empreendimento desde o planejamento e desenvolvimento das soluções até a execução, os acabamentos e a entrega.

Em uma obra corporativa complexa, essa integração ajuda a reduzir conflitos, retrabalhos e decisões de última hora – e dá ao cliente uma visão mais completa do que está sendo construído antes que a execução comece.

Experiência prática

A OMS Engenharia reúne experiência em obras corporativas e industriais de diferentes portes, incluindo reformas, retrofits e projetos multidisciplinares.

Entre os trabalhos estão:

Fundação Copel – retrofit completo, com atuação multidisciplinar do piso ao teto, incluindo demolições, drywall, forros, piso elevado, instalações elétricas, infraestrutura lógica, HVAC, hidráulica, marcenaria, serralheria, automação de portas, sistema de detecção e alarme de incêndio e acabamentos.

Banco do Brasil – reformas e retrofits de agências e edifícios, incluindo intervenções civis, elétricas e mecânicas.

LG – projetos elétrico, eletromecânico e civil, com detalhamento técnico, memorial, especificações, materiais e aprovação na concessionária.

Esses projetos têm algo em comum: a engenharia não é tratada como uma disciplina isolada, mas como parte de uma solução maior para o empreendimento.

Vai realizar uma reforma corporativa ou industrial de grande porte?

Uma obra corporativa assim envolve muito mais do que executar cada serviço separadamente. É preciso entender a edificação existente, definir as soluções, integrar as diferentes disciplinas, compatibilizar os projetos e planejar a execução de acordo com as condições da operação.

Há 35 anos, a OMS Engenharia atua em obras corporativas e retrofits com uma abordagem multifocal, integrando diferentes disciplinas de engenharia e execução de acordo com as necessidades de cada empreendimento.

Quer entender como a OMS estrutura esse tipo de intervenção?

👉 Conheça a atuação da OMS em Retrofit Corporativo.

E, se você está avaliando uma reforma, ampliação ou adequação mais ampla para sua empresa:

👉 Conheça também nossas Obras Corporativas.