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MANUTENÇÃO PREDIAL: saiba tudo sobre ela e entenda como conservar seu patrimônio!

Manutenção predial

O objetivo da manutenção predial é fazer com que a edificação que abriga a sua indústria, empresa ou condomínio dure muito. De preferência, muitas e muitas décadas!

E, ao mesmo tempo, que a construção conserve sua qualidade, garantindo a segurança dos usuários e a continuidade das atividades corporativas, industriais ou residenciais.

Para isso, são necessários trabalhos periódicos e sistemáticos com a função de manter as condições originais do edifício pelo maior tempo possível.

É como ir ao médico e fazer exames periódicos para evitar doenças ou descobri-las logo de início, adotando o tratamento certo para impedir que progridam. Isso não apenas prolonga nossa vida como nos dá maior qualidade para usufruir dos anos que temos pela frente.

O mesmo ocorre com indústrias, empresas ou edifícios residenciais. A manutenção predial garante a eles durabilidade e bom desempenho, evitando a deterioração precoce de estruturas civis, hidráulicas, elétricas e mecânicas.

Com isso, promove a prevenção de defeitos que geram custos de correção, além de evitar acidentes, possibilitando a segurança e a conservação patrimonial das empresas.

Mas atenção! De acordo com a norma ABNT 5674 – que estabelece como deve ser a manutenção predial –, esse cuidado deve começar ainda “na infância”, quando a edificação acaba de nascer.

A norma diz que “mesmo as novas edificações construídas, tão logo colocadas em uso, agregam-se ao estoque de edificações a ser mantido em condições adequadas para atender as exigências dos seus usuários”.

Mas por que ela é tão enfática ao afirmar que toda construção deve receber manutenção predial assim que é colocada em uso? É o que veremos a seguir, abordando:

  • Os fatores que causam problemas numa edificação e demandam manutenção predial desde cedo.
  • As normas que regulamentam as manutenções prediais.
  • Quais são os tipos de manutenção predial.
  • Como a manutenção predial deve ser feita na parte civil, elétrica, hidráulica e em outros sistemas da edificação.
  • Vantagens de contar com a engenharia multisserviços na manutenção predial de sua empresa.

Pronto para começar? Vamos entender primeiro os problemas que a manutenção predial nos ajuda a evitar!

 

Para que serve a Manutenção Predial e por que ela é tão importante?

 

A manutenção predial de indústrias, empresas ou condomínios residenciais é um conjunto de procedimentos de avaliação e correção de problemas que surgem por degradação, perda da durabilidade ou mudanças nas necessidades dos usuários em relação à utilização do imóvel.

Portanto, ela não serve apenas para identificar e solucionar os problemas de degradação da edificação antes mesmo que ocorram.

Também é parte de um conceito maior de controle dos componentes e ajuste às alterações de layouts e rotinas de uso da edificação.

Por isso, podemos dizer que a manutenção predial industrial, comercial ou de condomínios residenciais tem as funções de conservar, reparar, restaurar e modernizar as instalações civis, elétricas, hidráulicas, mecânicas e outros sistemas da edificação.

Mas por que todo edifício precisa de cuidados permanentes e quais são as causas de problemas que só a manutenção predial pode controlar? É o que veremos a seguir!

 

Fatores que geram necessidade de manutenção

 

As edificações são feitas para durar décadas, mas podem ter sua vida útil reduzida por perda natural da durabilidade e degradação das instalações, além de mudanças no padrão de utilização dos imóveis.

Vamos detalhar um pouco esses fatores que ocasionam a necessidade de indústrias e empresas adotarem a prática da manutenção predial de forma sistêmica e permanente. Confira!

 

1. Degradação afeta a durabilidade dos imóveis

 

A degradação é um fator inerente a todas as construções. É parte natural do processo, como acontece, por exemplo, no corpo humano.

Se não fazemos um checkup periódico, podemos ter problemas que se agravam com a idade, encurtando nossa longevidade e reduzindo nossa qualidade de vida, certo?

O mesmo acontece em sua edificação! No entanto, assim como em nossa saúde, a degradação pode ser retardada com ações preventivas.

A principal delas é a manutenção predial, essencial para permitir que as edificações permaneçam em boas condições de uso pelo maior tempo possível.

A manutenção identifica e combate os diversos fatores que reduzem a durabilidade dos imóveis. Entre eles:

 

  • Agentes naturais atmosféricos, como chuva e umidade, variações de temperatura e calor, gases poluentes, sol e vento.
  • Fatores biológicos, como fungos, insetos (sim, cupins destroem até mesmo o concreto!), roedores e bactérias.
  • Cargas elevadas atuando sobre a infraestrutura.
  • Desgastes causados pelo uso de produtos químicos e pala atividade industrial.

 

Durante as manutenções prediais, esses fatores que afetam a durabilidade são avaliados por inspeções visuais para identificar o surgimento de microrganismos e o estado geral da edificação.

Para isso, é observada a presença de rupturas e fissuras, eflorescências, descamação ou mesmo o descolamento de revestimentos, como azulejos, por exemplo.

Também são feitas avaliações para verificar se houve mudanças de aspecto, cor, espessura e deformações. Podem ser necessários também ensaios de resistência, dureza, permeabilidade e propriedades térmicas, por exemplo.

 

2. Edificações doentes

 

Aqui já estamos falando de edificações “doentes”, com problemas que vão além do desgaste natural, sendo imprevisíveis.

Esses problemas são como as patologias hereditárias que temos em nosso corpo e surgem inesperadamente.

Na construção civil, ocorrem por erros de projeto e execução, além de baixa qualidade dos materiais e das técnicas empregadas durante a construção do imóvel. Confira no gráfico!

 

Manutenção Predial

 

A figura mostra que sempre é importante contar com empresas de engenharia sérias e com profissionais de qualidade para projetar, construir, reformar ou fazer a manutenção predial.

Do contrário, a economia de custos durante a obra se reverterá em gastos ainda maiores com manutenção corretiva. É como deixar de ir ao médico para não pagar a consulta e, depois, precisar de uma cirurgia.

As “doenças” podem atingir a parte civil estrutural, como vigas de concreto armado, ou a “casca” da edificação, incluindo revestimentos e acabamentos. Da mesma forma, podem afetar instalações hidráulicas e elétricas.

A manutenção predial é fundamental tanto para identificar quanto para corrigir os danos causados por baixa qualidade das obras.

 

3. Mudanças nas necessidades dos usuários

 

É o caso, por exemplo, do acréscimo de muitos equipamentos eletrônicos que sobrecarregam a infraestrutura elétrica de empresas.

Ou de muitas máquinas novas e pesadas que causam vibração e afetam a infraestrutura civil das indústrias, provocando rachaduras ou danos a vigas e lajes.

Portanto, envolve mudanças na rotina de trabalho das empresas, bem como alterações de layout e retrofits (reformas).

Em todos esses casos, a manutenção predial deve acompanhar os ajustes realizados na edificação. Isso será feito com a adoção de práticas de inspeção e correção próprias para a evolução do uso das instalações civis, elétricas e hidráulicas.

Portanto, as técnicas e a periodicidade das manutenções prediais dependem muito do uso que se faz de cada edifício, corporativo ou residencial.

Além de mitigar os fatores de depreciação imobiliária e patrimonial, a manutenção predial evita uma série de prejuízos que podem ser ainda piores do que a redução da vida útil dos imóveis.

 

Prejuízos que você evita fazendo manutenção predial

 

A falta de manutenção predial costuma provocar muitas quedas de revestimentos de fachada, além de telhados, coberturas e marquises.

Não é incomum também vermos edifícios desabarem por degradação estrutural e incêndios destruírem negócios inteiros por falhas no sistema elétrico. Muitas vezes, eles geram mortes e prejuízos patrimoniais, financeiros e à imagem das empresas.

Nesse sentido, o Brasil já viu casos marcantes, como o desabamento do Edifício Andrea, em Fortaleza (2019), o incêndio do Museu Nacional no Rio de Janeiro (2018) e o desastre do Ninho do Urubu no Centro de Treinamentos do Flamengo (2019). Todos associados à falta de manutenção de infraestruturas civis e elétricas dessas edificações.

Em geral, a falta de manutenção predial gera perdas como:

 

  • Custos financeiros com a correção emergencial de problemas, normalmente maiores que o investimento em manutenção preventiva.
  • Desvalorização patrimonial ocasionado pela degradação da edificação.
  • Queda na eficiência geral de sistemas, máquinas e motores que afetam não apenas a produtividade da empresa como a qualidade de vida dos usuários da edificação.
  • Paralisações não programadas nas atividades industriais com perdas de produtividade e dos lucros.
  • Acidentes com perda de vidas e da reputação da empresa. Custos com indenizações.
  • Prejuízos patrimoniais e a própria destruição do imóvel.
  • Responsabilização legal por acidentes com danos a infraestruturas ou pessoas.

 

Normas Técnicas responsabilizam proprietários

 

O Código Civil e as normas técnicas brasileiras afirmam que a manutenção predial é responsabilidade dos proprietários da edificação, dos responsáveis legais ou da empresa de engenharia contratada para realizar o serviço.

Essa responsabilidade sobre incêndios, choques elétricos, desabamentos, queda de fachadas e outros acidentes começa assim que a edificação entra em uso.

De acordo com normas como NBR 5674, NBR 14037 e NBR 15575, a manutenção predial e o monitoramento das condições da edificação devem ser realizados ao longo de toda a vida útil do imóvel. Entre as normas, a principais são:

 

NBR ABNT 5674 – Manutenção de edificações

 

Emitida em 2012, esta norma estabelece os requisitos para o sistema de gestão de manutenção das edificações. Ela especifica a forma de coletar dados, documentar e programar o Plano de Manutenções, bem como planejamento orçamentário e o controle de qualidade das atividades.

A norma estabelece ainda que o proprietário da edificação é “responsável pela sua manutenção, deve observar o estabelecido nas normas técnicas e no manual de operação, uso e manutenção de sua edificação”.

 

NBR ABNT 15575 – Desempenho de edificações habitacionais

 

Norma de 2013 que especifica as condições ideais de vida útil das construções, definindo a responsabilidades de usuários, profissionais, construtores, incorporadores e fornecedores de produtos.

 

NBR ABNT 16747 – Norma de Inspeção Predial

 

Editada em 2020, esta norma da ABNT se aplica somente a condomínios residenciais. Ela determina que uma inspeção predial seja feita por engenheiro ou arquiteto, que deverá emitir um laudo técnico após a avaliação do imóvel.

A norma regulamenta as etapas mínimas a serem realizadas durante uma inspeção predial, incluindo vistoria, classificação de irregularidades detectadas, recomendação das ações necessárias e avaliações das manutenções em relação ao uso da edificação.

Um laudo emitido após a inspeção deverá nortear a criação do Plano de Manutenções do condomínio.

 

NBR ABNT 16280 Reforma em edificações

 

Editada em 2015, esta norma determina os critérios para a gestão de reformas nas edificações. É importante porque muitas vezes, a correção de problemas ou mudanças na utilização do imóvel exigem reformas prediais associadas à manutenção predial.

 

Tipos de Manutenção Predial

 

Adotar um cronograma de manutenções baseado na inspeção das condições da empresa ou condomínio é o melhor caminho para evitar prejuízos e responsabilizações legais por eventuais acidentes.

De acordo com a finalidade e a periodicidade das ações, a manutenção predial pode ser classificada em preventiva, preditiva ou corretiva.

 

Manutenção predial preventiva

 

A manutenção predial preventiva segue um cronograma periódico de inspeções dos pontos críticos da edificação. Essas inspeções são realizadas sem a necessidades de que um problema seja relatado, ou seja, quando as estruturas estão em funcionamento.

As equipes de manutenção atuam com base em um protocolo pré-estabelecido de ações periódicas que levam em conta o nível de criticidade dos sistemas e a curva de durabilidade dos materiais e equipamentos empregados na construção.

Em termos de custo, é vantajosa porque evita o surgimento de defeitos ou problemas que custariam caro para consertar.

Além disso, a manutenção predial programada eleva a vida útil das infraestruturas civis, elétricas, hidráulicas e de equipamentos como ares-condicionados, bombas, motores, transformadores e muitos outros.

Com isso, evita problemas como a interrupção das atividades da empresa para consertos emergenciais com cortes no fornecimento de insumos básicos, como água ou energia elétrica.

É realizada por empresas especializadas que possuem expertise em áreas como engenharia civil, elétrica ou hidráulica. Preferencialmente, todas elas juntas.

 

Manutenção predial 2

 

Manutenção predial corretiva

 

Serve para solucionar problemas que já foram identificados pelos usuários da edificação. Portanto, na maioria das vezes é pontual e realizada em caráter emergencial.

Como muitas vezes não são programadas, as manutenções corretivas costumam ocasionar problemas às rotinas corporativas, industriais ou habitacionais, já que podem exigir a interrupção de serviços como água, energia, climatização ambiental ou de telecomunicações.

Por isso, geram custos maiores e podem causar prejuízos à produtividade, chegando a parar toda uma indústria por problemas que teriam sido evitados com manutenção predial preventiva.

Muitas vezes, paralisações não programadas podem gerar contratempos a clientes e fornecedores, danificando a imagem da empresa e trazendo sérios impactos financeiros.

Mas existem alguns casos em que a manutenção predial corretiva é programada para algum conserto ou troca de componentes e peças de equipamentos. Normalmente, nessas situações, ela está associada ao protocolo preventivo ou preditivo, que veremos a seguir.

 

Manutenção predial preditiva

 

A manutenção predial preditiva também se antecipa ao surgimento de problemas, baseando-se em inspeções para descobrir degradações ou defeitos.

A diferença é que essas inspeções são realizadas só quando o problema está prestes a acontecer, principalmente para diminuir a quantidade de intervenções.

Para que isso seja possível, o protocolo preditivo exige um estudo da durabilidade estimada para os materiais e componentes da edificação.

Esse estudo determina o momento de agir (ou seja, de realizar uma intervenção corretiva) baseado na análise do comportamento e no que dizem os manuais de peças, equipamentos e materiais.

E pode utilizar análises laboratoriais, raios X, ultrassom, termografia, avaliação de partícula magnética ou penetrantes fluorescentes, além de outras técnicas com equipamentos especiais que indicam, por exemplo, a existência de rachaduras, fissuras, deterioração, infiltração ou pontos de aquecimento.

Em termos de custo, a manutenção predial preditiva acaba não sendo tão atrativa quanto a manutenção preventiva – a opção mais segura, com maior potencial de planejamento financeiro e controle para as empresas.

Muitas vezes, porém, os três tipos de manutenção predial são previstos no Plano de Manutenção Predial. Confira o que é esse planejamento!

 

Elaborando o Plano de Manutenção Predial

 

O Plano de Manutenção Predial é um documento que contém todo o conjunto de protocolos preventivos, corretivos ou preditivos que será adotado na edificação, preferencialmente assim que ela entrar em uso.

Ele aponta quais são as estruturas mais críticas da construção, qual será a periodicidade das intervenções de manutenção predial e as tarefas das equipes especializadas.

Também faz a descrição das ações necessárias para manter tudo em funcionamento, apontando inclusive quais peças e materiais devem ser empregados.

Essa organização deve definir as prioridades, prever ações que interfiram o mínimo nas rotinas corporativas, planejar custos e administrar a logística, a compra de materiais e o estoque de produtos de reposição.

Em seus protocolos, o Plano de Manutenção Predial envolve todos os sistemas que fazem parte da edificação, como elétrico, hidráulico, infraestrutura civil e alvenaria.

Engloba também os equipamentos que garantem o bom funcionamento do imóvel, como elevadores, sistemas de ar-condicionado, escadas e esteiras, além de bombas e motores.

Com isso, ajuda a reduzir custos com paradas não programadas, minimizando acidentes e aumentando a confiabilidade da edificação.

Preferencialmente, tudo isso deve começar com uma inspeção predial: a avaliação do estado geral das condições da edificação. Ela é um passo importante para determinar o Plano de Manutenção adequado a cada tipo de empresa. Confira!

 

O que é a inspeção predial? 

 

É uma espécie de checkup dos sistemas que fazem parte da construção. Também chamada de “Laudo Técnico de Inspeção Predial”, ela é obrigatória em algumas regiões do Brasil.

Em outras, é uma recomendação para nortear o Plano de Manutenção, já que detalha o estado de funcionamento e o grau de deterioração das infraestruturas civil, hidráulica, mecânica e elétrica, além de outros componentes da edificação.

Após a inspeção predial, o Plano de Manutenção é elaborado e as manutenções podem começar para garantir a durabilidade da construção. Vejamos como elas são feitas!

 

O que é avaliado na Manutenção Predial?

 

Cada sistema da edificação possui pontos críticos de desgaste ou degradação que precisam ser periodicamente analisados durante as ações estabelecidas pelo Plano de Manutenção.

A seguir, resumimos os seis mais importantes e como podem ser inspecionados, reparados ou restaurados à sua condição original.

 

1. Manutenção predial civil

 

As estruturas que dão estabilidade, suportam e distribuem o peso de uma edificação são compostas pelas fundações sob o solo (infraestrutura) e por vigas, lajes e pilares (supraestrutura).

O Plano de Manutenção Predial deve prever inspeções para verificar se há infiltrações ou vibrações que podem afetar a infraestrutura da edificação.

Na parte de supraestrutura, é interessante prever ao menos uma avaliação anual do desempenho, durabilidade e integridade estrutural de vigas, pilares e lajes.

Isso deve ser feito em acordo às recomendações do manual da construção e às normas de manutenção predial.

Se forem necessárias intervenções para corrigir problemas, a empresa de manutenção deverá fazê-las após autorização do engenheiro responsável pela construção.

Em alguns casos, é necessária a realização de obras maiores de reforma para solucionar problemas mais sérios.

 

Alvenaria e cobertura

 

Durante o processo de realização da manutenção predial de indústrias e empresas, é realizada também a inspeção do revestimento ou “casca” da edificação.

Para isso, são analisados pontos de dissipação de calor, presença de vibrações e ruídos, fluidos ou trincas podem indicar o comprometimento da alvenaria.

Nesse sentido, são utilizados equipamentos de medição que ajudam a avaliar as condições de paredes e revestimentos.

Na OMS Engenharia, por exemplo, as ações de manutenção predial civil realizadas nos clientes podem contar com:

  • equipamentos de avaliação termográfica, que identificam pontos quentes;
  • aparelhos de ultrassom que podem ser aplicados em paredes, emitindo ondas que conseguem identificar trincas internas ou fissuras na superfície analisada;
  • análises de vibração também costumam ser necessárias, pois os equipamentos industriais vibram, afetando tanto a parte elétrica quanto a estrutura civil predial da edificação.

Além de equipamentos de ponta, os especialistas utilizam a inspeção visual como forma de identificar problemas antes que eles afetem a produção industrial ou corporativa.

 

Ações corretivas da manutenção predial para infraestrutura e alvenaria

 

Seguindo as diretrizes das normas técnicas brasileiras, os procedimentos da manutenção predial podem incluir ações de avaliação e correção. Entre elas:

  • Correção de danos estruturais como trincas, erosão, desgaste, manchas, desagregação e eflorescência de paredes e componentes estruturais da edificação.
  • Reparação de juntas de concretagem com perda de aderência entre os concretos.
  • Redução de porosidade das estruturas arquitetônicas da edificação.
  • Reformas com extensão de bases de concreto armado.
  • Revisão e recuperação de componentes e infraestruturas elétricas.
  • Adequação de estruturas metálicas, com calhas e perfilados.

 

Fachada

 

A fachada é a vitrine da sua empresa! Por isso, a manutenção predial não pode descuidar das paredes externas, sacadas, varandas, janelas e esquadrias.

Esses componentes precisam ser periodicamente vistoriados e limpos com os equipamentos corretos e os equipamentos de proteção (EPIs) adequados.

Nas ações de manutenção, são realizadas pinturas e consertos de rachaduras e fissuras, quedas de revestimento cerâmico, falhas em telas e grades de proteção, além de elementos decorativos como luminárias ou sistema de iluminação de fachada com LED RGB.

 

Coberturas

 

Compostas de telhados e/ou lajes, não costumam ter problemas de conservação apenas por causas naturais, como chuvas de granizo ou temporais.

Elas também podem sofrer danos ocasionados pelos próprios componentes da edificação, como reservatórios de água e casas de máquinas dos elevadores. Bem como pela ação mecânica na instalação de equipamentos, como antenas.

Além dos cuidados com telhas, as manutenções prediais devem avaliar as condições das estruturas de fixação de madeira e o aperto de parafusos.

No caso das lajes, as ações passam pela reposição da impermeabilização, avaliação da presença de infiltrações e correção de descolamentos de argamassa.

Além das lajes, as calhas, rufos e ralos precisam de limpezas periódicas para evitar infiltrações e deterioração da cobertura da edificação.

 

2. Manutenção predial hidráulica

 

Inclui a inspeção e reparação de danos em tubulações, registros, válvulas, bombas, equipamentos e reservatórios que captam, armazenam e distribuem a água para utilização na construção e desta para a rede de esgoto.

A manutenção predial envolve o cuidado com caixas d´água elevada ou cisternas, válvulas de pressão e bombas de recalque, além de reservas de incêndio destinada a hidrantes e “sprinklers”.

Também fazem parte do sistema hidráulico as caixas de gordura que auxiliam o sistema de esgoto para condomínios, além das tubulações.

 

Tubulações

 

Podem ser de ferro, cobre ou PVC e necessitam de manutenção e cuidados de acordo com cada material para evitar infiltrações, vazamentos, degradação e mesmo manter a qualidade da água na produção industrial ou consumo humano.

As inspeções incluem barriletes, registros e hidrômetros, avaliação dos ramais condutores para as áreas de consumo, tubulações de incêndio, esgoto e águas pluviais.

As manutenções prediais avaliam ainda acessórios como calhas, ralos e grelhas que atuam na captação de líquidos e os direcionam à tubulação que os conduz ao despejo na rede pública de esgotamento sanitário.

 

Bombas

 

A manutenção predial hidráulica engloba bombas de recalque (que “puxam” a água de cisternas inferiores para reservatórios superiores), bombas de caixas coletoras que ficam sob edificação e bombas pressurizadoras que elevam a pressão para distribuir a água.

Também são avaliadas as bombas que puxam a água para o sistema de incêndio ou piscinas.

Durante a manutenção predial hidráulica, os trabalhos de inspeção e correção de problemas devem ser feitos com cuidado para que não haja a interrupção no fornecimento de água, o que comprometeria as rotinas da empresa ou condomínio.

As manutenções devem ser realizadas preferencialmente a cada 6 meses pela empresa de engenharia especializada.

E devem seguir sempre às recomendações dos fabricantes para a reposição de peças, por exemplo, além de atender às normas do sistema elétrico.

→ Leia mais em nosso post completo sobre a manutenção civil hidráulica para indústrias e empresas!

 

3. Manutenção predial elétrica

 

O sistema que distribui a energia elétrica para a edificação é uma das partes mais importantes da manutenção predial.

Se há uma falha no fornecimento de energia, indústrias e empresas podem simplesmente parar. Além disso, a falta de manutenção elétrica é a principal causa de acidentes com curtos-circuitos, choques e incêndios.

De acordo com o Anuário Estatístico de Acidentes de Origem Elétrica lançado pela  Abracopel em 2022, 1585 acidentes ocorreram em 2021.

Destes, 898 foram por choques e 637 por curtos gerados por sobrecarga.

Quase sempre, esses acidentes são associados a “gambiarras”, improvisações e falta de manutenção das instalações elétricas.

A falta de manutenção elétrica nas edificações gera problemas como:

 

  • Superaquecimento de cabos e quadros de distribuição de energia.
  • Sobrecarga e subdimensionamento da instalação elétrica.
  • Desaperto de conexões.
  • Degradação dos componentes da infraestrutura elétrica.
  • Distúrbios na qualidade da energia que afetam máquinas, geram desperdício e elevam a conta de luz.

 

A lista de danos gerados às empresas em consequência desses problemas é grande, incluindo desperdício de energia, multas e interrupções frequentes no fornecimento elétrico.

Sem contar o mau funcionamento e encurtamento da vida útil de equipamentos com motores elétricos, queda na produtividade e atrasos nas entregas.

Tudo isso se reverte em elevação do custo final do produto e perda de competitividade no mercado.

 

→ Leia mais sobre os problemas da falta de manutenção predial elétrica e como evitá-los!

 

Inspeções da manutenção elétrica predial

 

Durante as inspeções da manutenção elétrica predial, são avaliados componentes elétricos e realizadas ações como:

  1. Manutenção de subestações de energia (que alteram o padrão da concessionária, em alta tensão, para o padrão utilizado na indústria ou prédio residencial).
  2. Manutenção e análise do óleo do transformador.
  3. Poste de entrada (ou “ramal de ligação”) / ponto de entrega da energia para a edificação.
  4. Quadros de entrada e distribuição de energia aos circuitos da construção.
  5. Circuitos de alimentação com cabos, disjuntores, barramentos, caixas, isoladores e tomadas.
  6. Dispositivos de proteção contra surtos (DPS) e DR.

Devido ao perigo de acidentes fatais, a manutenção da infraestrutura elétrica predial deve ser feita por uma empresa especializada, com os circuitos desenergizados.

O protocolo de manutenção preventiva inclui desde ações simples – como a troca de lâmpadas e o reaperto dos componentes – a análises termográficas de quadros de distribuição e subestações de energia.

Para entender melhor, veja este vídeo que mostra como é feita a análise de pontos quentes em quadros de distribuição de energia!

 

 

Manutenção elétrica industrial

 

No caso das indústrias, a manutenção elétrica vai além das estruturas prediais que garantem o abastecimento de energia.

Ela inclui também protocolos específicos focados na avaliação dos motores e em distúrbios de qualidade da energia que afetam diretamente a produtividade.

Entre eles está o baixo fator de potência, que causa desperdício, multa e eleva a conta de luz. Após identificado na manutenção preventiva, este problema pode ser corrigido com medidas como a implantação de bancos de capacitores.

→ Conheça aqui os outros distúrbios de energia que afetam a produção industrial gerando queda no desempenho e elevação de custos!

Na saúde dos motores, a manutenção elétrica de uma indústria precisa avaliar aspectos como: variações de tensão, fixação e vibrações, ruídos, controle da temperatura ambiente, ventilação, lubrificação de mancais e degradação de isolantes térmicos, entre outros.

→ Saiba tudo em nosso post completo sobre manutenção elétrica industrial!

 

4. Manutenção predial do Sistema de Iluminação

 

A manutenção do sistema de iluminação predial é tão importante para a nossa saúde quanto para a eficiência das atividades que realizamos.

Seja numa edificação residencial quanto numa indústria, a iluminação deve seguir padrões técnicos adequados estabelecidos por leis e boas práticas.

Numa indústria, por exemplo, é fundamental a realização de cálculos luminotécnicos que indicam o tipo de iluminação certo para cada atividade.

Por isso, a manutenção predial deve avaliar a temperatura de cor, perda de luminosidade e os circuitos de distribuição, além de repor lâmpadas, luminárias, reatores de LED.

Nas empresas e condomínios que adotam boas práticas, os protocolos incluem a substituição de lâmpadas antigas, pouco eficientes (incandescentes e fluorescentes) por tecnologias como a LED, com durabilidade até 20 vezes maior e baixo consumo de energia.

A substituição por lâmpadas eficientes pode reduzir o consumo em até 90%. A implantação de um programa de eficiência energética pode ajudar sua empresa a economizar muito com medidas como a utilização de sensores de presença e aproveitamento da luz natural.

 

5. Manutenção predial do Sistema de Proteção contra Incêndios

 

Temos a tendência de achar que incêndios só acontecem com os outros. Mas o fato é que grandes catástrofes podem destruir empresas, indústrias e edifícios residenciais que não fazem manutenção preventiva.

Para ficar bem longe das estatísticas de acidentes e mortes, é preciso fazer a avaliação permanente das instalações elétricas e manter em dia o sistema de combate a incêndios.

Por isso, a manutenção predial deve incluir ações periódicas de inspeção dos extintores, que podem ser reservatórios de água pressurizada, gás carbônico ou pó químico seco.

Os cuidados não devem ser apenas com o que está aparente, como os extintores e hidrantes (onde fica o registro e a mangueira para casos de incêndio). Por isso, no sistema de combate a incêndios, as manutenções avaliam também itens como:

 

  • hidrante de recalque (reservatório de água que fica na calçada para uso dos Bombeiros)
  • o reservatório de água para incêndio
  • a bomba que conduz a água para o ponto de utilização
  • tubulação (prumada de incêndio)
  • mangueiras e chave Storz (que conectam os jatos na ponta da mangueira)
  • Sprinklers (chuveiros de água acionados automaticamente em incêndio).

 

Já o sistema de detecção de incêndios inclui a análise do funcionamento e correções dos sensores (que percebem a presença de chamas ou fumaça, acionando o alarme de incêndio), porta cortafogo, alarmes e sinalização das rotas de fuga.

Vale repetir: segurança nunca é demais e não é custo, é investimento na proteção do seu patrimônio.

→ Leia mais em nosso post sobre a instalação e os tipos de sistemas de proteção contra incêndios.

 

6. Manutenção do Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA)

 

Você já deve saber que o Brasil é o líder mundial de descargas atmosféricas. De acordo com o INPE, recebemos mais de 66 milhões de raios no ano passado. E esse número tende a crescer. Só em janeiro de 2022, o número de descargas aumentou 29% em relação ao mesmo mês de 2021, totalizando 16 milhões de raios!

Por isso, o Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA) é outro item de segurança fundamental que precisa fazer parte das ações periódicas de manutenção predial.

O sistema protege as edificações contra os prejuízos gerados por raios, como danos a equipamentos, pane elétrica e de telecomunicações, incêndios e até mortes de animais e pessoas. Veja aqui como o SPDA age para proteger seu empreendimento!

Com o tempo, os equipamentos que compõem o sistema podem sofrer problemas como corrosão, rompimento de condutores ou má fixação, que causam a perda de eficácia. Por isso, o SPDA também deve passar por manutenções em acordo à norma ABNT NBR-5419.

É importante também manter em dia o laudo de SPDA, que avalia as condições de todo o sistema.  Uma empresa de engenharia especializada deve fazer tanto a manutenção quanto a instalação, bem como o dimensionamento do sistema de proteção ideal para cada edificação.

O Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas pode ser do tipo convencional, que utiliza para-raios Ponta Franklin e protege apenas áreas internas da edificação, ou SPDA moderno com sistema ESE (Early Streamer Emission), que utiliza para-raios ionizante e protege até áreas externas.

A OMS Engenharia pode ajudar você a implantar e manter o sistema ideal para a sua empresa ou edifício residencial. Ela é especialista e já recebeu prêmio pela instalação de SDPA moderno com para-raios ionizante Indelec na Copel, a Companhia de Saneamento do Paraná. Confira!

 

 

Vantagens da engenharia multisserviços na manutenção predial

 

Vimos que o investimento em manutenção predial aumenta a vida útil das edificações e mantém os imóveis em boas condições para atender às necessidades dos usuários.

Para isso, o Plano de Manutenção engloba todas as infraestruturas, como hidráulica, elétrica, civil e mecânica (atuando com bombas e motores).

Nesse sentido, é uma enorme vantagem para indústrias e corporações comerciais contarem com empresas de engenharia multisserviços, como a OMS para realizar sua manutenção predial.

Isso porque uma empresa de engenharia multifocal possui experiência e equipes especializadas em todas as áreas, da elétrica à civil, sendo preparada para realizar o rol completo de ações envolvidas na manutenção predial. Bem como atuar em pequenas reformas ou retrofits completos.

Um exemplo claro do que estamos falando é a Copel, a Companhia de Saneamento do Paraná, onde a OMS Engenharia realiza a manutenção predial multifocal conservando uma equipe in loco para atuação imediata.

São 20 profissionais que realizam consertos na hora e acionam a central em caso de problemas mais sérios, sejam eles de elétrica, hidráulica, em paredes ou telhados. Ou seja: entregando soluções completas, do piso ao teto!

Além disso, a OMS atua em novos arranjos corporativos, realizando reformas que, como vimos, andam de mãos dadas com a manutenção predial.

Uma delas foi o retrofit de 36,7 mil m² realizado em uma das sedes da Copel em 2021 – uma reforma multisserviços completa que incluiu a parte elétrica, civil, hidráulica e mecânica da edificação. Confira no vídeo!

 


 

Conte com a expertise multisserviços da OMS!

 

Somos especialistas em projetos e obras multisserviços englobando todas as áreas da engenharia: elétrica, civil, hidráulica, mecânica e engenharia de saneamento,.

E realizamos tudo: projeto, execução, reforma total e manutenção.

“Estamos preparados para atender empreendimentos arquitetônicos desde a parte de projetos até a instalação da última parede de dry-wall, da última tomada e do último circuito” – explica o engenheiro Henrique Dariva.

Imagine a tranquilidade de contar com toda essa expertise em uma só equipe para cuidar das manutenções prediais, elétricas ou hidráulicas da sua edificação!

 

Experiência sólida

 

Em 31 anos de atuação nos mercados local e nacional, a OMS Engenharia reuniu um extenso portfólio de projetos e obras, realizando grandes empreendimentos multifocais para clientes como Copel, Banco do Brasil, Grifols, Sanepar, Volvo, Sumitomo e outros, públicos e privados.

Por isso, fique tranquilo para confiar a sua manutenção predial, reforma ou construção à OMS. Nós cuidamos da sua obra, para você cuidar do seu negócio!

Entre em contato conosco por aqui e realize sua manutenção predial sem preocupação.

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